전세권설정과 확정일자의 차이

확정일자나 전세권설정이나.. 모두 경매에 대해서 우선변제권이 있는 채권 및 물권입니다.
결론적으로 등기부등본상에 깨끗하다면.. 전세권설정을 할 이유는 없을것 같습니다.
이유는 경매에 들어갔을때.. 확정일자나 전세권설정이나 경매 동순위로서 서로 시간우선순위입니다. 즉, 전세권설정이 더 우위에 있다라고 말을 못합니다. 시간이 빠른것이 우선합니다. 현재 확정일자를 받으나, 전세권설정을 하나 선순위 세입자입니다. 따라서, 그 어떤것으로 하든지간에.. 전세금을 100% 회수할수있다는 것입니다.
또한 전세권설정등기는 주인의 동의없이는 하지못하기에.. 주인이 자신의 등기부등본상에 남의 권리가 올라가져있는것을 싫어합니다.

각각의 차이점은 이렇습니다.

확정일자
1) 수수료 : 최초 전입시 동사무소에서 무상으로 해줌. 그외 해당법원, 등기소에서는 1,000원정도의 수수료가 있음.
2) 설정제한 : 세입자의 요청으로 인하여 할수있음.
3) 우선변제권 : 물권(근저당, 전세권설정등기)과 동일한 순위이며, 시간우선순위로 배당이 됨, 채권보다는 선순위임.
4) 효력 : 전입 + 점유로서 효력발생하며, 한가지 조건이라도 해당이 안된다면.. 효력상실
5) 배당 : 건물 + 토지에 대한 배당

전세권설정등기
1) 수수료 : 전세가 1억 3천이므로.. 등록세, 취득세 포함하여 31만원정도 예상
2) 설정제한 : 집주인의 동의하에 할수있음
3) 우선변제권 : 물권임. 시간우선순위로 배당이 됨.
4) 효력 : 설정등기후부터 효력발생. 효력유지조건 없음. 최고 10년까지 유효
5) 배당 : 토지에 공동담보를 하지않는 경우가 일반적이며, 건물에 대한 물권으로 되는 경우가 많기에 건물에만 배당함.
6) 확정일자와 큰차이점 : 경매소송없이 경매신청할수가 있으며(전세권설정을 한 임차지가 별개 지번으로 구분된 경우에만 한하며, 그렇지않은 경우에는 건물 전체를 경매신청할수없음), 주인의 동의없이도 전전세를 행사할수있음.


*** 확정일자와 전세권의 차이점 ***

순위에따른 물권적효력을 취득하는 방법과 그 권리를 계속 유지하는 것이 다릅니다.
확정일자에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 동사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 입주및 거주할 것을 그 요건으로 합니다.

전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기 경료해두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것입니다.

확정일자를 받는 것과 전세권설정 방법에 차이가 있습니다.

확정일자는 등기소나 동사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여,
전세권설정등기는 임대인의 동의없이는 등기자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자인을 받는데 비하여 많은 비용이 소요된다고 할 것입니다.
또한, 전세기간만료시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다.

임대보증금 반환 소송 여부의 차이.
전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여,

전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결절차없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것입니다.
다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정 되지만 임차부분에 대한 분할등기없이 전체에 대한 경매신청을 할 수 없습니다(대법원 1992.3.10.자, 91마256, 257 결정).

배당요구 여부의 차이점.
확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.
확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.
다만, 최근 판례는 아파트건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358 조 규정을 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였습니다(대법원1995.8.22.선고, 94다12722 판결)

* 확정일자 받은 계약서를 분실하였다면
확정일자는 혹시 경매가 될 때 배당받는 자격이므로 확정일자를 받은 계약서를 분실하거나 훼손해서는 안된다.
그러나 만일 이를 분실했다면 어떻게 해야하나.
확정일자 받은 사실은 반드시 임대차계약서로만 입증하여야 하는 것은 아니고 확정일자를 준 기관의 공정증서대장등 다른 방법으로도 입증할 수 있다.
(대법원판결 96다12474- 1996.6.25선고)

<전세권설정등기>
1)처리절차 : 집주인의 동의 및 인감증명서 필요
2)구비서류
▲집주인 : 등기권리증. 인감증명서, 주민등록등본
▲세입자 : 주민등록등본.전세계약서 토지대장.건축물관리대장, 수입인지
3)소요비용 : 등록세: 전세금의 0.2 % ,교육세: 등록세의 20 %

<확정일자>
1)처리절차 : 세입자 단독처리
2)구비서류 : 전세계약서
3)소요비용 : 600원(동사무소인 경우)


확정일자 제도

임대차계약서의 확정일자란 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력 있는기관(법원·공증인·동사무소 등)에서 확인인을 찍어주는 것을 의미합니다.
임대차계약을 체결하고 입주 및 주민등록을 한 후 주택임대차계약서상에 확정일자를 받아두면 대항력 이외에 우선변제권을 취득하게 됩니다.

우선변제권을 취득하면, 선순위 담보권자 등이 있는 관계로 경매로 인하여 임차권이 소멸하고 경락인에 대하여 대항할 수 없게 되더라도, 일반채권자나 후순위 권리자에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다.

확정일자를 받는 방법을 살펴보면,
첫째 : 임대차계약서를 지참하고 가까운 법원·등기소에 가는 방법,
둘째 : 공증인사무소·법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로서 작성하는 방법,
셋째 : 가장 손쉬운 방법으로 동사무소에 주민등록 전입신고를 할 때 계약서를 지참하는 방법이 있습니다.

* 주의할 점은 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고, 계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하여야 한다는 것입니다.


<주택임차인의 대항력>
대항력의 의미
Q.주택임대차보호법에서 인정되는 대항력이란 무엇이며, 우선변제권과는 어떻게 다른지요.
A.주택임대차보호법에서 인정한 대항력이란 주택임차인이 주택의 점유와 주민등록을 마친 때에는, 임차주택이 매매나 경매 등에 의하여 주인이 바뀌는 경우에도 새로운 임차주택의 소유자에 대하여 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.
한편, 우선변제권은 위 대항요건을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에 인정되는 것으로, 임차주택이 경매 또는 공매될 경우 경락대금에서 후순위권리자에 우선하여 배당금을 지급받을 수 있는 권리를 말하는 것입니다.

주의해야 될 것은 대항력을 갖추었다 하더라도 그 이전에 임차주택에 대하여 선순위권리자가 있는경우(저당권자·압류채권자·가압류채권자 등) 선순위 권리자의 권리실행으로 인한 경매절차에서 소유권을 취득한 사람에 대하여는 대항력을 행사할 수 없다는 것이며, 그런 경우를 대비하여 계약서상의 확정일자를 반드시 받아 두어 우선변제권을 확보하여야 한다는 점입니다.


전세권과 확정일자의 비교

확정일자와 입주 및 전입신고 3가지 요건을 갖추어 대항력과 우선 변제 권을 취득한 임차인은 임차주택에 대한 전세권자와 별반 차이가 없는 지위를 갖게 됩니다.
그러나 전세권은 물권이고 임차권은 채권이므로 전세권을 설정하게 되면 전세권자는 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있는 반면, 단순히 임차인이 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있고, 그밖에도 다음과 같은 구체적인 차이가 있습니다

첫째,
확정일자인 제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 전입신고의 경료 및 실제거주를 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다.
따라서 확정일자인에 따른 보호를 받기 위해서는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 해두지 않는 경우는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것입니다.

둘째,
확정일자인 제도는 등기소나 공증인사무실에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자 인을 받을 수 있음에 반하여,전세권등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며, 또한, 그 절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자 인을 받는데 비하여 많은 비용이 소요된다고 할 것입니다.

셋째,
전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자인을 받아 둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후, 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여, 전세권설정등기를 경료 한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결 절차없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것입니다.

넷째,
확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

다섯째,
확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다.
다만, 판례는 아파트건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정을 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였습니다(대법원 1995.8.22.선고, 94다12722 판결).