주상복합과 아파트

주상복합이란 무엇인가? (주상복합과 아파트의 비교)


주상복합이란 용어 자체에서 알 수 있듯이 주거와 상업공간(비주거) 부분이 복합되어 계획된 건물을 말합니다.
주거부분은 용도상 공동주택을 말하며 상업부분은 업무, 판매, 근린생활시설등 비주거 부분을 말합니다.

주상복합이 도입된 배경은 상업시설만으로 가득 찬 업무지역 또는 시내 중심부에 주거공간을 마련함으로써 출퇴근 시 거주지와 근무지간의 차량 운행을 줄임으로서 시내 진입을 위한 교통량을 줄이고 퇴근 후 시내의 공동화 현상을 막기 위해 생기게 되었습니다.
우리 나라에서 본격적인 주상복합 아파트가 들어서게 된 지역은 1989년 경 보라매공원 주변 상업지역입니다.

○ 관련법규

주상복합이 일반 아파트와 다른 점은 도시계획상 상업지역 및 준주거지역 내에서만 주상복합아파트가 지어질 수 있습니다.
따라서 일반주거 지역에서는 주상복합아파트를 지을 수가 없습니다.
또한, 일반아파트는 과거 '주택건설촉진법'(현재는 '도시환경정비법'으로 변경되었음)을 따르지만 주상복합아파트는 일반 건축법을 적용받습니다.
따라서 일반아파트는 법에서 정해 놓은 '아파트 설치 시설기준'에 맞추어 상가, 노인정, 어린이 놀이터, 관리사무실 등 공동주택에서 생활을 하기 위한 기본적 편의 시설들을 의무적으로 규모에 맞게 설치하게 되어 있습니다.
인허가 관할부서도 주택과에서 처리를 합니다.
하지만, 주상복합아파트는 일반 건축법을 적용받기 때문에 앞에서 언급한 '아파트 설치 시설기준'을 의무적으로 적용하지 않아도 됩니다.
인허가 관할 부서도 건축과에서 처리를 합니다.

○ 용적율 (지상연면적÷대지면적 x 100)

주상복합아파트는 앞에서 언급했듯이 상업지역 또는 준주거지역에서 만 신축이 가능하기 때문에 용적율이 보통 최고 800%를 적용(용도용적제에 의거 주거부분과 비주거부분의 비율(주상비율)에 따라 용적율 차등 적용) 받으며 높이에 대한 규제가 비교적 완화되어 있어 적은 대지면적에서도 많은 세대수 학보 및 고층화가 가능합니다.
하지만, 아파트의 경우 주거지역에 지어질 경우 용적율은 종(1종,2종,3종) 구분에 따라 200% - 300% 이며 층수도 2종의 경우 최고 12층까지 이며 3종의 경우에만 층수 제한이 없습니다.

○ 전용율 (전용면적÷분양면적 x 100)

전용율이란 전용면적을 분양면적으로 나눈 비율을 말합니다.
전용면적은 순수하게 실거주에 사용될 수 있는 면적을 말하며, 분양면적은 이러한 전용면적에 계단, 복도 등 공용으로 사용되는 면적 즉 공용면적을 합한 면적을 말합니다.
따라서 전용율이 높다는 것은 거주자가 실 사용할 수 있는 순수 면적이 넓다는 의미입니다.
아파트의 경우 전용율은 약 75% - 80% 정도이며 주상복합아파트의 경우 약 70% - 75% 정도입니다.
따라서 같은 평형대라 하더라도 주상복합아파트가 일반아파트보다 실제 실 사용면적이 적습니다.
이유는 여러 가지 있겠지만 고층화에 따른 건물 계획상 엘리베이터 및 계단 등 일반 공용 공간이 상대적으로 많이 필요한 것도 한가지 이유입니다.

○ 세대평면

일반 아파트의 경우 주로 여러 세대가 남향 또는 동향으로 일렬로 배치되어 있는 판상형 형태로 되어있습니다.
따라서 세대의 양측 두 면이 외부에 면한 양면 개방형입니다.
이는 세대 내 채광면적을 높이고 환기가 자연적으로 이루어질 수 있는 구조입니다.
하지만 주상복합의 경우 고층화에 의한 타워형 형태로, 모든 세대가 해당되지는 않지만, 거실측 한면만 외부에 면한 일면 개방형 세대가 있습니다.
따라서 실내의 환기를 기계식으로 강제 배기를 시키는 시스템을 보완적으로 사용하는 경우도 있습니다.
또한 일부 북향 세대도 있을 수 있습니다.

이외에도 관리비, 주민편의시설 등 일반아파트와는 다른 많은 부분이 있지만 일일히 설명하기에는 너무나 많아 생략하겠습니다.
특히, 주민편의시설은 일반 아파트에는 없는 시설들을 설치하여 입주자에게 많은 생활의 편의를 제공하는 장점도 있습니다.

우리 나라의 공동주택의 형태는 5층 이내의 저층형 아파트에서 현재는 20층에서 30층에 이르는 고층형 아파트가 주종을 이루고 있습니다.
최근에는 50층이 넘는 초고층 주상복합 아파트들이 계속 생기고 있는 추세입니다.
아직 우리 나라에서는 화재 시 피난에 대한 우려감 등으로 고층에서의 생활에 대해 부정적인 생각을 갖고 있는 사람이 많이 있습니다.
하지만 이미 미국에서 초고층아파트는 일반화되어 있습니다.
좋은 전망을 확보 할 수 있고 건축기술의 발전으로 안전에 대한 여러 문제점을 해결했기 때문입니다.
앞으로 우리 나라에도 초고층 아파트가 일반화 되리라 조심스럽게 예측해 봅니다.
부동산뱅크