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허가없이 지어진 무허가건물이 등기가 되어 있는 경우가 있는데 이는 철거될 위험이 있으므로 담보가치를 따질
때 건물의 상태나 건물의 경과년수 등을 따져보아야 할 것입니다.
건축물관리대장은 재산세 부과를 위해
행정관청(시,도,구청)에 비치된 공부인데 건축물의 허가사항 및 가치평가의 기준이 됩니다. 건축물관리대장을 볼 때는 소재지, 소유자, 주용도,
면적 등에 대하여 등기부등본과의 일치 여부 점검이 필요합니다.
만일 건축물대장과 등기부등본이 일치하지 않을 때에는 반드시 일치시킨
후 근저당설정을 해야 하며, 일치하지 않을 경우 경매등 법적조치시 시간과 추가비용이 발생할 가능성 있습니다. 또한 층별 허가사항 및 면적을
확인합니다.
당국의 허가없이 건물 용도 변경, 불법 사용할 때에는 벌금 및 고발조치 됩니다. 지하주차장을 창고로 사용했는지의
여부를 확인합니다.
아파트의 건축물관리대장상, 등기부등본 면적상과 분양시 평수는 차이가 있습니다. 예컨대 분양공고상의 아파트
50평형은 건축물관리대장상 37평 정도로 등재되어 있습니다.
즉 분양시에는 통상 4개로 구분하여 전용면적, 공용면적, 서비스면적,
계약면적 등으로 구분되는데 이 가운데 전용면적만 건축물관리대장에 등재되고 나머지 공용면적(복도,엘리베이터)은 분양가격에 포함되나
서비스면적(베란다)은 분양가격에 포함되지 않습니다.
그리고 계약면적(주차장)은 분양시 이 부분을 첨가하는 경우가 있습니다. 구조와
주용도 및 언제 신축했는지를 알면 개략적으로 가치평가 할 수 있는데 이 경우 감정평가사의 감정을 의뢰하는 것이 좋습니다.
또한
건축물관리대장으로 공동주택 여부의 확인이 필요한데 아파트란 5층 이상의 주택을 말하고
연립주택은660 ㎥초과하는 4층 이하의 주택이고, 다세대주택은 660㎥ 이하 4층 이하의
주택입니다.
국민주택형 규모란 85㎥(25.7평) 이하의 주택입니다.
제목: 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙
별지서식
ㅇ. 건축물대장의 기재 및 관리등에 관한규칙
제1조 (목적) 이 규칙은 건축법(이하 "법"이라 한다)
제29조 및 동법시행령(이하 "영"이라 한다) 제25조의 규정에 의하여 건축물대장의 서식·기재내용 및 기재절차등에 관하여 필요한 사항을 규정함을
목적으로 한다.
제2조 (건축물대장의 기재) 영 제25조제3호에서 "건설교통부령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는
경우를 말한다.<개정 1997.12.5>
1. 건축물의 증축·개축·재축·이전·대수선 및 용도변경에 의하여 건축물의 표시에 관한
사항이 변경된 경우
2. 건축물의 소유권에 관한 사항이 변경된 경우
제3조 (건축물대장의 종류등) ①건축물재장은 건축물
1동을 단위로 하여 각 건축물마다 작성하고, 부속건축물은 주된 건축물에 포함하여 작성한다.
②건축물대장은 건축물의 종류에 따라 다음
각호와 같이 구분한다.<개정 1997.12.5>
1. 일반건축물대장 : 집합건물의소유및관리에관한법률의 적용을 받는 건축물(이하
"집합건축물"이라 한다)외의 건축물 및 대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장
2. 집합건축물대장 : 집합건축물에 해당하는 건축물 및
대지에 관한 현황을 기재한 건축물대장
제4조 (건축물대장의 서식) ①일반건축물대장은 별지 제1호서식에 의하되, 동 서식의
건축물현황란 또는 소유자현황란이 부족하게 된 경우의 건축물현황 또는 소유자현황의 기재는 별지 제2호서식에 의한다.
②집합건축물대장의
표제부는 별지 제3호서식에 의하되, 동 서식의 건축물현황란이 부족하게 된 경우의 건축물현황의 기재는 별지 제4호서식에 의한다.
③집합건축물대장의 전유부분에 관한 사항의 기재는 별지 제5호서식에 의한다.
전문개정 1997.12.5
제4조의2
(총괄표제부의 작성) 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장에 한한다. 이하 같다)은 하나의 대지안에 2이상의 건축물(부속건축물을 제외한다)이
있는 경우에는 별지 제6호서식의 총괄표제부를 작성하여야 한다.
본조신설 1997.12.5
제5조 (건축물대장의 작성절차)
①법 제18조의 규정에 의한 사용승인(다른 법령에 의하여 사용승인으로 의제되는 준공검사·준공인가등을 포함한다. 이하 같다)을 신청하는 자는
건축물의 배치도, 각 층의 평면도, 부설주차장의 도면등 건축물 및 그 대지의 현황을 표시하는 도면(이하 "건축물현황도"라 한다)을 시장·군수
또는 구청장에게 제출하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 사용승인에 관한 서류에 의하여 건축물대장을 작성하여야 한다.
②법 제18조의
규정에 의한 사용승인을 얻어야 하는 자외의 자는 별지 제7호서식의 건축물대장기재신청서에 건축물현황도를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게
제출하여야 한다.
③제2항의 규정에 의하여 건축물대장기재신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 건축물대장을 작성하고자 하는 때에는
신청내용이 건축물 및 대지의 실제현황과 합치되는지 여부와 관계법령에 적합한지 여부를 대조·확인하여야 한다.
④시장·군수 또는 구청장은
제1항의 규정에 의한 건축물현황도의 제출이 없거나 제2항의 규정에 의한 건축물대장기재신청이 없는 경우에는 직권으로 당해건축물에 대한 건축물대장을
작성할 수 있다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 당해건축물의 건축주 또는 소유자에게 그 사실을 통지하여야 한다.
전문개정
1997.12.5
제5조의2 (건축물현황도의 작성자) ①건축물현황도는 다음 각호의 1에 해당하는 자가 작성한다.
1.
건축사법 제2조의 규정에 의한 건축사
2. 국가·지방자치단체(국가 또는 당해지방자치단체가 건축한 건축물에 한한다)
3. 다음
각목의 1에 해당하는 자로서 시장·군수 또는 구청장이 인정하는 자
가. 정부투자기관(당해정부투자기관이 건축한 건축물에 한한다)
나. 당해 시·군 또는 구(자치구에 한한다. 이하 같다)의 건축직공무원 기타 도면작성능력을 가진 공무원
다. 국가기술자격법에 의한
건축분야의 기술사와 건축기사 1급 또는 2급 자격취득자
라. 건설산업기본법에 의한 일반건설업자(당해일반건설업자가 건축한 건축물에 한한다)
마. 주택건설촉진법에 의한 주택건설사업자(당해 주택건설사업자가 건축한 건축물에 한한다)
②시장·군수 또는 구청장은 제1항제3호
나목 또는 다목에 해당하는 자가 작성할 수 있는 건축물현황도의 범위를 따로 정할 수 있다.
본조신설 1997.12.5
제6조 (건축물대장의 전환 및 합병<개정 1997.12.5>) ①건축물의 소유자 또는 건축주는 집합건축물외의
건축물(이하 "일반건축물"이라 한다)이 집합건축물로 된 경우에는 별지 제8호서식의 건축물대장전환신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 시장·군수
또는 구청장에게 당해건축물대장의 전환을 신청할 수 있다.<개정 1997.12.5, 1999.5.11>
1. 전환하고자 하는
건축물의 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다)
2. 전환하고자 하는 건축물의 소유권을 증명하는 서류
3.
당해건축물에 거주하는 임차인에게 당해건축물의 용도변경으로 인하여 동 번호 및 호수등이 변경된다는 사실을 통지하였음을 증명하는 서류(다가구주택을
다세대주택으로 전환하고자 하는 경우에 한한다)
②건축물의 소유자 또는 건축주는 집합건축물이 일반건축물로 된 경우에는 별지 제9호서식의
건축물대장합병신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 당해건축물대장의 합병을 신청할 수 있다.<개정
1997.12.5>
1. 합병하고자 하는 건축물의 건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다)
2. 합병하고자
하는 건축물의 소유권을 증명하는 서류
③삭제<1997.12.5>
④제2항의 규정에 불구하고 공동주택과 부동산등기법
제103조제1항의 규정에 의하여 합병의 등기를 할 수 없는 건축물의 건축물대장은 이를 합병할 수 없다.<개정 1997.12.5>
⑤시장·군수 또는 구청장은 제1항 또는 제2항의 신청에 의하여 건축물대장을 전환 또는 합병한 경우에는 종전의 건축물대장을 전환한 날부터
10년간 보존하여야 한다.<개정 1997.12.5>
제7조 (건축물대장기재사항의 변경<개정
1997.12.5>) ①건축물의 건축주 또는 소유자는 건축물대장의 기재사항중 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하고자 하는 때에는 별지
제10호서식의 건축물표시변경·정정신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다)
1.
건축물현황도(건축물현황도의 내용이 변경된 경우에 한한다.
2. 건축물의 표시에 관한 사항이 변경되었음을 증명하는 서류
②시장·군수
또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 건축물표시변경신청에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하고자 하는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의
실제현황과 합치되는지 여부를 대조·확인하여야 한다.
③건축물의 건축주 또는 소유자는 건축물대장의 기재사항중 건축물의 소유자에 관한 사항을
변경하고자 하는 때에는 별지 제11호서식의 건축물소유자변경·정
신청서를 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 신청인은
당해건축물의 등기필증을 제시하거나 신청서에 당해건축물의 등기부등본을 첨부하여야 한다.
④건축물의 건축주 또는 소유자가 제1항 또는
제3항의 규정에 의한 변경신청을 하지 아니하는 경우에는 시장·군수 또는 구청장은 직권으로 당해건축물대장의 기재사항을 변경할 수 있다. 다만,
건축물의 소유권에 관한 변경은 부동산등기법 제68조의2의규정에 의한 등기필통지에 의하여야 한다.<개정 1997.12.5>
⑤제4항의 규정에 의하여 직권으로 건축물대장의 기재사항을 변경한 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 그 내용을 당해건축물의 건축주 또는
소유자에게 통지하여야 한다. 다만, 부동산등기법 제68조의2의규정에 의한 등기필통지에 의하여 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정
1997.12.5>
제8조 (건축물대장기재사항의 정정<개정 1997.12.5>) ①시장·군수 또는 구청장은
건축물대장의 기재사항에 잘못이 있음을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 이를 정정할 수 있다. 이 경우 시장등은 지체없이 그 내용을
건축물의 소유자 또는 관리자에게 통지하여야 한다.<개정 1997.12.5>
②건축물의 소유자 또는 관리자가 건축물대장의
기재사항에 잘못이 있음을 발견한 경우에는 별지 제10호서식의 건축물표시변경·정정신청서 또는 별지 제11호서식의 건축물소유자변경·정정신청서에 다음
각호의 서류를 첨부하여 그 잘못된 부분의 정정을 신청할 수 있다.<개정 1997.12.5>
1. 건축물의 표시에 관한 사항을
정정하고자 하는 경우에는 잘못이 있는 부분의 도면과 이를 증명하는 서류
2. 건축물의 소유자에 관한 사항을 정정하고자 하는 경우에는
건축물의 등기부등본(등기필증의 제시로 갈음할 수 있다)
③시장·군수 또는 구청장은 제2항의 규정에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항을
정정하고자 하는 때에는 신청내용이 건축물 및 대지의 실제현황과 합치되는지 여부를 대조·확인하여야 한다.<신설 1997.12.5>
제9조 (건축물대장의 말소등) ①건축물의 소유자는 철거·멸실등으로 인하여 건축물이 없어진 경우에는 별지 제12호서식의
건축물대장말소신청서에 읍·면·동장의 확인서(영 제22조제1항 단서의 규정에 의하여 설계도서의 제출을 생략할 수 있는 건축물의 경우에는
당해기관장의 확인서를 말한다)를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 당해건축물대장의 말소를 신청하여야 한다. 다만, 법제27조의 규정에 의하여
철거 또는 멸실의 신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 1997.12.5>
②제1항의 규정에 의한 말소신청을 받은
시장·군수 또는 구청장은 당해건축물대장을 말소하고, 그 사유 및 말소일자를 기재하여야 한다.<개정 1997.12.5>
③제2항의 규정에 의하여 말소된 건축물대장은 이를 폐쇄한다. 이 경우 폐쇄한 건축물대장은 폐쇄한 날부터 10년간 보존하여야
한다.<개정 1997.12.5>
④시장·군수 또는 구청장은 법 제27조의 규정에 의한 철거 또는 멸실의 신고가 있는 때에는
당해건축물의 철거 또는 멸실여부를 확인한 후 당해건축물의 건축물대장을 말소하여야 한다.<개정 1997.12.5>
⑤시장·군수
또는 구청장은 건축물의 소유자가 제1항의 규정에 의한 말소신청을 하지 아니한 경우로서 법 제27조의 규정에 의한 건축물의 철거 또는 멸실의
신고가 없는 경우에는 직권으로 당해건축물대장을 말소할 수 있다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 그 사실을 건축물의 소유자에게
통지하여야 한다.<개정 1997.12.5>
제9조의2 (건축물대장정리결정서의 작성) 시장·군수 또는 구청장은 제5조 및
제6조 내지 제9조의 규정에 의하여 건축물대장을 작성·전환·합병 또는 말소하거나 그 기재사항을 변경 또는 정정하고자 하는 때에는 별지
제13호서식의 건축물대장정리결정서를 작성한 후 그 내용을 별지 제14호서식 또는 별지 제15호서식에 의한 건축물대장정리부에 기재하여야 한다.
본조신설 1997.12.5
제10조 (건축물대장 등·초본의 발급 및 열람) ①건축물의 소유자 또는 건축물에 대하여
이해관계가 있는 자는 시장·군수 또는 구청장에게 건축물대장의 등본 또는 초본의 교부나 그 열람을 신청할 수 있다.<개정
1997.12.5>
②건축물의 소유자외에 건축물에 대하여 이해관계가 있는 자로부터 건축물대장의 열람 또는 등·초본의 교부신청을 받은
시장·군수 또는 구청장은 그 열람 또는 등·초본의 교부가 개인의 사생활을 침해할 우려가 있거나 공익에 반한다고 인정되는 경우에는 건축물대장중
건축물현황도의 열람 또는 발급을 제한할 수 있다. 다만, 신청인이 미리 건축물소유자의 동의를 얻어 신청한 경우에는 그러하지 아니하다.<개정
1997.12.5>
③시장·군수 또는 구청장은 제1항의 신청에 의하여 건축물대장의 등·초본을 교부하는 경우로서 당해건축물 및 대지의
현황이 허가를 받거나 신고된 내용과 다르게 되어 있는 등 관계법령에 적합하지 아니한 경우에는 건축물대장의 등·초본에 이에 관한 내용을 표시하여야
한다.<개정 1997.12.5>
제11조 (수수료) ①제10조제1항의 규정에 의하여 건축물대장의 등·초본의 교부 또는
열람을 신청하고자 하는 자는 다음 각호의 수수료를 납부하여야 한다.<개정 1997.12.5>
1. 다음 각목의 1에 해당하는
건축물대장등본의 발급 : 1면당 100원
가. 별지 제1호서식(건축물현황도를 제외한다), 별지 제2호서식, 별지 제6호서식(건축물현황도를
제외한다)
나. 별지 제3호서식(건축물현황도를 제외한다), 별지 제4호서식, 별지 제5호서식, 별지 제6호서식(건축물현황도를 제외한다)
2. 다음 각목의 1에 해당하는 건축물대장초본의 발급: 1면당 100원
가. 별지 제1호서식(첫째 면에 한한다), 별지
제2호서식, 별지 제6호서식(첫째 면에 한한다)
나. 별지 제3호서식(첫째 면에 한한다), 별지 제4호서식, 별지 제5호서식(첫째 면에
한한다), 별지 제6호서식(첫째 면에 한한다)
3. 건축물현황도의 발급 : 1면당 100원
4. 건축물대장의 열람 : 1건당
200원
②제1항의 수수료는 당해 시·군 또는 구의 수입증지로 납부하여야 하며, 납부한 수수료는 반환하지 아니한다.<개정
1997.12.5>
제12조 (건축물대장의 작성 및 운영에 관한 세부기준등) ①건설교통부장관은 이 규칙에서 정한 사항외에
건축물대장의 작성에 관하여 필요한 세부기준을 정할 수 있다.<개정 1997.12.5>
②시장·군수 또는 구청장은 건축물대장의
관리·운영에 관하여 필요한 세부기준을 정할 수 있다.<개정 1997.12.5>
부칙
<제507호,1992.6.1>
제1조 (시행일) 이 규칙은 1992년 6월 1일부터 시행한다.
제2조 (기존건축물의
공부등에 관한 경과조치) 이 규칙 시행당시 건축물에 관한 현황을 기재한 가옥대장·건축물관리대장 기타 이와 유사한 공부(이하 "기존건축물공부"라
한다)는 부칙 제3조제1항의 규정에 의하여 건축물대장으로 이기하기 전까지는 이 규칙에 의한 건축물대장으로 본다.
제3조 (기존건축물공부의
이기) ①시장등은 2002년 5월 31일까지 기존건축물공부를 건축물대장으로 이기하여야 한다. 이 경우 이기를 마친 기존건축물공부는 이기한 날부터
5년간 보존하여야 한다.
②시장등은 1993년 3월 31까지 관할구역안의 건축물에 대하여 지역별·용도별·규모별로 건축물대장 이기계획을
수립하여 건설부장관에게 제출하고, 전년도의 이기실적을 매년 3월 31일까지 건설부장관에게 보고하여야 한다.
③이 규칙 시행당시
기존건축물공부가 작성되어 있는 건축물의 소유자는 건축물현황도면을 첨부하여 시장등에게 기존건축물공부를 이 규칙에 의한 건축물대장으로의 이기를
신청할 수 있다. 이 경우 시장등은 제2항의 이기계획에 불구하고 당해건축물에 관한 건축물대장을 우선하여 이기하여야 한다.
제4조
(기존건축물의 건축물대장) 이 규칙 시행 당시의 건축물로서 기존건축물공부가 작성되어 있지 아니한 건축물의 소유자는 시장등에게 이 규칙에 의한
건축물대장을 작성하여 줄 것을 신청할 수 있다. 이 경우 시장등은 당해건축물이 건축(용도변경을 포함한다. 이하 같다)당시 허가(허가에 갈음하는
신고를 포함한다. 이하 같다)를 받아야 하는 건축물로서 허가를 받지 아니하고 건축하였거나 허가된 내용과 다르게 건축한 경우를 제외하고는 건축물
대장을 작성하여야 한다.
부칙(건축법시행규칙) <제46호,1996.1.18>
제1조 (시행일) 이 규칙은 공포한
날부터 시행한다.
제2조 생략
제3조 ①생략
②건축물대장의기재및관리등에관한규칙중 다음과 같이 개정한다.
제4조제1항제4호중 "사용검사필증"을 "사용승인서"로, "사용검사대상"을 "사용승인대상"으로 하고, 동항제10호중 "시공자"를
"공사시공자·현장관리인"으로 한다.
제5조제1항 및 제2항중 "사용검사를"을 각각 "사용승인을"로 한다.
별지
제1호서식·별지제2호서식·별지제4호서식 및 별지 제7호서식중 "준공일자"를 각각 "사용승인일자"로, "시공자"를 각각
"공사시공자(현장관리인)"로 한다.
③내지 ⑦생략
부칙 <제125호,1997.12.5>
①(시행일) 이
규칙은 1998년 1월 1일부터 시행한다.
②(서식개정에 따른 경과조치) 이 규칙 시행당시 종전의 규정에 의하여 작성되어 사용중인 서식은
별지 제1호서식·별지 제3호서식·별지 제5호서식 및 별지 제7호서식 내지 별지 제12호서식의 개정규정에 불구하고 계속하여 사용한다.
③(기존건축물에 관한 총괄표제부의 작성) 시장·군수 또는 구청장은 이 규칙 시행당시의 건축물에 대하여 2000년 12월 31일까지 별지
제6서식의 개정규정에 의한 총괄표제부를 작성하여야 한다.
부칙(건축법시행규칙) <제189호,1999.5.11>
제1조 (시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.
제2조 내지 제4조 생략
제5조 (다른 법령의 개정)
①건축물대장의기재및관리등에관한규칙중 다음과 같이 개정한다.
제6조제1항에 제3호를 다음과 같이 신설한다.
3. 당해건축물에
거주하는 임차인에게 당해건축물의 용도변경으로 인하여 동 번호 및 호수등이 변경된다는 사실을 통지하였음을 증명하는 서류(다가구주택을 다세대주택으로
전환하고자 하는 경우에 한한다)
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