[8.31 후속대책 오해와 진실] 재건축 이익 환수, 위헌 가능성 전혀 없다

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지난 30일 발표된 ‘8·31 후속대책’에 포함된 재건축 개발부담금제에 대해 일부에서 위헌가능성을 제기하고 있다. 하지만 정부는 제도 도입에 앞서 법무법인, 법률 관련 학회 6곳과 전문가로부터 합헌성 여부와 부담금 산정방법 등에 대해 치밀한 법률자문을 거친 만큼 향후 법 시행에 별 문제가 없다는 입장이다.

또 이번 대책은 공급대책이 빠져있어 장기적으로 주택 수급불균형에 따른 집값 불안이 예상된다는 반론도 나오고 있다. 그러나 투기수요를 잡을 수 있는 관련 제도가 자리잡지 않은 상황에서 무작성 규제를 풀고, 주택공급을 늘리게 되면 ‘투기꾼에게 먹이감을 던져 주는 꼴’  밖에 되지 않는다. 따라서 규제 완화와 공급 확대는 부동산시장 안정을 위한 제반 제도가 정착된 뒤 순차적으로 진행시킨다는 것이 정부의 일관된 입장이다.

이처럼 이번  ‘8·31 후속대책’과 관련돼 제기되는 반론에 대한 궁금증을 Q&A 형식으로 풀어본다.

헌법상 조세원리에 위배 안돼

- 준공 시점에 재건축 조합원들에게 개발부담금을 부과하는 것은 ‘미실현 이득에 대한 과세’로 위헌 가능성이 있는 것 아닌가.

▲ 실현된 이득에 대해서만 과세할지, 혹은 미실현 이득에 대해서도 과세할지 여부는 입법정책적인 문제이지 그 자체로 헌법상 조세원리에 위배되는 것은 아니다.

헌법재판소는 1994년 토지공개념 3법 중 하나로 도입됐다가 헌법불합치 판정을 받았던 ‘토지초과이득세’에 대해서도 이러한 입장을 밝혔다.

당시 헌재의 판결내용은 다음과 같다.

(1) 과세대상인 자본이득의 범위를 실현된 소득에 국한할 것인가 혹은 미실현이득을 포함시킬 것인가 여부는 과세목적, 과세소득의 특성, 과세기술상의 문제 등을 고려해 판단한 입법정책상의 문제일 뿐, 헌법상의 조세원리에 위배되는 것은 아니다.

(2) 하지만 미실현이득의 과세에 있어서는 원본으로부터 아직 소득이 분리되지 않았기 때문에 더욱 더 과세대상 소득의 공정한 계측이 담보돼야 재산권 침해의 위헌성을 제거할 수 있을 것이다.

다시 말해 과세대상인 미실현이득을 측정하는 것은 자칫 재산권 침해의 우려가 있어 고도의 객관성이 요구되지만, 만약 공정한 측정이 이뤄졌다면 입법정책상의 판단에 따라 충분히 과세할 수 있다는 것이다.

- 대책 이전부터 재건축을 추진하던 사업장에 적용시키는 것은 소급입법이 아닌가.

▲ 소급입법에는 진정 소급입법과 부진정 소급입법 두 가지 종류가 있다.    
진정 소급입법이란 원래 처벌할 수 없는 것을 새로 법을 만들어 법 제정 이전 행위까지 처벌할 수 있도록 하는 것이다.

또 공소시효가 끝나 처벌할 수 없는 행위를 공소시효기간을 연장함으로서 처벌할 수 있도록 하는 것도 여기에 포함된다. 따라서 진정 소급입법은 소급입법 금지원칙에 위배된다.

반면 부진정 소급입법이란 아직 공소시효과 진행 중인 범죄의 공소시효기간을 연장하는 것이기 때문에 소급입법 금지원칙에 위배되지 않는다.

위헌 가능성 없는 '부진정 소급'

이를 근거로 했을 때 재건축 부담금은 준공시점에 부과되기 때문에 준공 이전 사업장에 부담금을 부과하더라도 소위 ‘부진정 소급’에 해당돼 위헌가능성은 없다.

또 이번 부담금은 오는 8월 관련 법 시행일 이후 관리처분계획 인가 신청분부터 적용된다.

따라서 전체 사업기간의 재건축 부담금을 산정한 뒤 시행일 이후 기간 발생분에 대해서만 부과한다면 역시 위헌가능성은 없다.

- 부담금을 통해 재건축 개발이익을 환수하는 것은 사유재산권에 대한 침해가 아닌가.

▲ 재건축 개발이익은 용적률 증가라는 행정행위에 의해 발생하는 것이다. 즉 지자체의 도시계획에 의해 특정지역의 종 구분이 변하거나 용적률이 높아지면 재건축을 통해 막대한 개발이익이 발생한다. 따라서 재건축 개발이익은 개인의 노력과는 전혀 관계없이 발생하는 불로소득이기 때문에 이를 환수하는 것은 당연하다.

재건축 불로소득 환수 당연

이는 불로소득인 로또 당첨금에 대해 일정부분 세금을 물리는 것과 같은 원리이다.

특히 재건축 개발이익을 산정할 때 정상 집값상승분과 각종 비용을 뺀 초과이익의 일부를 환수하는 것이기 때문에 위헌가능성은 전혀 없다.

- 임대주택의무건립, 소형평형의무비율 등에 다시 개발부담금을 부과하는 방식으로 재건축을 중복규제함으로써 과잉규제 금지 원칙에 위배되는 것 아닌가.

▲ 임대주택의무건립, 소평평형의무비율은 각각 임대주택 및 서민주거 확충이라는 고유한 목적을 가지고 있다. 반면 재건축 개발부담금은 불로소득인 개발이익 환수를 목적으로 하기 때문에 중복규제로 볼 수 없다.

- 재건축 규제 완화하고 공급 늘리면 강남 집값 잡을 수 있지 않나.

▲ 집값이 문제가 될 때마다 제기됐던 주장이다. 아파트 값이 오르는 이유는 수요는 증가하는데 공급이 이를 뒷받침하지 못하기 때문이라는 경제학에서의 '수요-공급 원칙'을 기반으로 한 주장이다.     

이 주장이 틀린 것은 아니다. 처음엔 싸게 물건을 내놓았지만, 인기가 좋아 그것을 찾는 사람들이 많아지면 값이 오른다는 경제학의 기본 이론대로라면 그렇다.

강남 재건축 규제와 관련해서도 교육과 교통 여건이 좋은 입지의 아파트에 대한 수요가 큰 것은 당연한 일인데, 재건축을 통한 공급 확대를 묶기만 하면 집값은 오히려 오른다는 주장이 심심찮게 나온다.

무분별한 공급 확대는 투기 악순환만 초래

이번 8·31후속대책은 강남 4구를 비롯한 재건축 아파트에 대해 개발이익의 최대 50%를 환수하겠다는 내용을 담고 있다. 이 또한 재건축을 어렵게 해 결국 강남지역의 아파트 공급은 더욱 위축될 것이라는 논리로 또다시 ‘공급확대론’을 주장하고 있는 것이다.

하지만 우리나라의 주택시장에 이 이론을 그대로 적용하기에는 문제가 많다는 것이 정부의 판단이다. 기본적으로 아파트에 몰리는 수요가 투기목적에 의한 것이고 이로 인해 집값이 오르고 거품이 형성되고 있다는 것이다.

이런 상황에서 공급만 확대한다면 ‘투기수요 증가→공급확대→투기수요 증가’라는 악순환이 계속될 것이며, 결국 어느 시점에 가서는 공급과잉으로 인해 거품이 붕괴돼 ‘폭탄 돌리기’에 희생되는 서민들이 생기고 한국경제를 위기에 빠뜨릴 수 있다.

참여정부의 부동산정책 방향은 명확하다. 투기적 수요는 걷어내되, 실수요를 위한 공급은 꾸준히 한다는 것이다. 송파신도시 건설 등을 조기에 차질 없이 추진함으로써 공공택지 공급을 확대하고 강북 등 기존 시가지의 광역적 재개발을 원활히 추진해 향후 5년간 수도권에 연평균 30만 가구 이상의 주택을 짓는 등 공급을 늘릴 계획이다.

다만, 재건축 규제 완화는 부동산시장 안정을 위한 제반 제도가 정착된 뒤 순차적으로 진행시킨다는 것이 정부의 일관된 입장이다.    

6억 이상 아파트가 서민이 마련할 집?

- 투기지역 내 6억 원 이상 아파트에 대해 주택담보대출 한도를 총부채상환액비율(DTI) 40% 이내로 제한하면 샐러리맨들의 내집 마련이 더 어려운 것 아닌가.

▲ 이번 조치는 사실상 투기수요의 ‘돈줄’ 역할을 하고 있는 주택담보대출 규모를 제한함으로써 투기수요를 차단하겠다는 의지가 담겨 있다. 주택담보대출은 금리가 낮은 데다 대출금을 갚을 능력(소득) 유무에 관계없이 담보 평가액에만 의존해 대출돼 왔기 때문에 부실 우려도 컸다.

또 3년 이내의 단기보다 15년 등 장기대출의 대출금 한도가 더 높아지도록 함으로써 단기상환 자금을 위주로 한 부동산 투기의 ‘돈줄’은 죄고, 장기대출을 선호하는 실수요자는 대출금액에 여유를 줄 것으로 기대된다.

또 이번 조치는 소득의 성실신고를 유도하고 소득이 명확하지 않은 배우자와 자녀 명의의 부동산 매입을 차단하는 효과도 얻을 수 있다.

일부에서는 서민의 내집 마련이 더 어려워진 것 아니냐는 우려도 있다. 하지만, 투기지역이 아닌 곳에서의 주택담보대출은 종전과 변함이 없고 또 6억 원 이상 아파트에 적용되기 때문에 대다수 서민들의 내집 마련에는 영향이 없을 것으로 보인다.